Syndic - 1ère assemblée générale

Merci beaucoup Jeanne et Roland pour votre prospection! Pour info celui ou j'ai déposé le dossier est le cabinet Haméon: ils auront une double sollicitation. Je pense qu'il faut aussi contacter au plus vite Advisoring Immobilier pour leur demander d'inscrire à l'ordre du jour l'étude de contrats concurrents. J'ai un peu de temps cette semaine, je peux m'en charger si vous voulez.

Et merci Usagi pour les commentaires et avis sur "notre" futur syndic... ça fait peur! Va falloir jouer fin.

en voilà un dernier contacté:
Daumesnil Gestion à Paris 12 http://www.daumesnil-gestion.com/syndics-coproprietes-paris

Bon ben c'est en bonne voie tous ca,

autres sociétés contactées :
Cabinet GESTION EUROPENNE IMMOBILIERE à Vitry http://www.cabinetgei.fr/syndic.html
AGENCE MT HABITAT à Paris 14 http://www.mt-habitat.com/

Bonjour à tous

Ne vous méprenez pas ce n'est pas Jeanne qui écrit mais Roland pour une fois.

voici un contenu de mail envoyé à des syndics :

Bonjour,
Les futurs copropriétaires du LUMEN à IVRY Confluences vont bientôt prendre possession de leur biens à compter de mi-novembre.
A ce titre, nous recherchons un syndic et souhaitons des propositions alternatives au syndic présenté par le promoteur dont l'AG se déroule le 2 novembre.
Pour rappel, le LUMEN représente 133 lots en copropriété. Le promoteur est COGEDIM.
A ce titre, si vous êtes intéressé pour représenter les copropriétaires du LUMEN, pouvez vous nous faire parvenir :
• Une présentation de votre société,
• votre philosophie et vos engagements,
• votre proposition d'ordre du jour pour la 1ère AG
• vos préconisations & démarches à effectuer pour proposer un syndic alternatif
• votre proposition tarifaire et votre périmètre d'intervention
Pour information, au démarrage le contrat est pour 1 an et sans tacite.
Copropriétaire du Lumen

les syndics contactés par mail sont :
Cabinet Nicolas Eric Nessler Directeur Général et Responsable du service Copropriété http://www.sas-nicolas-immobilier.fr/contacter-cabinet-nicolas-immobilier.html
cabinet Jean Hameon http://www.immobilier-hameon.com/index2.htm
Avenir Patrimoine Immobilier  http://www.avenir-patrimoine-immobilier.com/index.php

bonne journée

http://edito.selogerneuf.com/conseils-d-experts/reglementations/comment-le-premier-syndic-est-il-designe-dans-une-copropriete-naissante-article-2590.html

Les nouvelles directives depuis la loi ALUR

Avant la loi ALUR, ce premier syndic n’avait pas l’obligation de se mettre en concurrence lors de la première assemblée générale qu’il convoquait, mais le vote de l’assemblée générale était obligatoire pour confirmer son maintien. Il était donc renouvelé dans la quasi-totalité des cas, puisqu’il ne présentait que son propre contrat en assemblée générale.

Dorénavant, la loi oblige le syndic provisoire à proposer au moins un autre contrat de syndic lors de la première assemblée générale. La loi stipule que les autres contrats pourront être choisis préalablement par le conseil syndical ou par les copropriétaires.

Conseil SeLoger

Si vous venez d’emménager dans votre logement neuf, n’hésitez pas à vous investir tôt dans la copropriété afin que les décisions importantes ne se prennent pas sans votre approbation : le syndic tient un rôle important et ses décisions ont des conséquences directes sur votre vie au sein de l’immeuble.

A cet égard, le conseil syndical n’étant élu qu’à compter de la première assemblée générale, il ne pourra donc pas proposer de contrats concurrents. C’est pourquoi les copropriétaires peuvent également demander au syndic que soit inscrit l’examen d’autres projets de contrats à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il ne s’agit donc pas d’une prérogative exclusive au conseil syndical, mais bien de la démarche individuelle d’un ou de plusieurs copropriétaire(s), et le syndic ne doit (en théorie) pas refuser cette démarche.

les retours d'experience q'on peut lire sur le syndic proposé ne sont pas élogieux:
http://www.pagesjaunes.fr/pros/53051209
et même sur leur propre site:
http://advisoringimmobilier.com/?page_id=64

si vous avez des idées pour éviter le chantage lors de la première assemblée générale...

Aucune idée. Il fait le boulot, sans plus. J'ai pas vraiment eu à faire avec eux en fait. Mais bon c'est surtout pour avoir une idée des prix pratiqués. Je peux aussi en démarcher d'autres à Ivry.

Ton syndic est bien nitram

Voilà voilà. Comme promis j'ai apporté aujourd'hui les papiers chez un syndic d'Ivry pour avoir une étude, un devis et une contre proposition.

Les responsables n'étant pas là le week end, j'aurai une réponse à partir de mardi au mieux. Suspense...

hello,

pour info, j'ai trouvé ça sur internet sur la première AG.
apparemment, il y a pas mal de choses à préparer et on doit être proactif pour ne pas se faire pigeonner... et ne pas prendre le syndic qui nous est proposé, élection pour 1 an pas plus pour syndic mais aussi délégués syndicaux...
faire une réunion de pré assemblée (on peut caler ça le 25 en tout cas pour ceux qui viennent au brunch, et ça motivera peut-être d'autres à venir !)

(https://www.unarc-asso.fr/PagesWeb/Visiteur/Assemblees_generales/Premi%C3%A8re_AG.aspx):
Que doivent faire les Copropriétaires ?

   Les Copropriétaires doivent s’organiser pour décider s'ils veulent : :

•       Se constituer en Syndicat Coopératif ( voir si le règlement de copropriété l'a prévu )
  
  
•       Prendre un Copropriétaire en qualité de Syndic bénévole
  
  
•       Utiliser les services d'un Syndic professionnel
  
  
•       Demander la mise à l’ordre du jour les sujets qui les intéressent :
  
  
•       Présentation d’un ou plusieurs Syndics concurrents ( joindre obligatoirement les contrats ) de celui présenter par le Vendeur
  
  
•       Fixer la date de réception des parties communes
  
  
•       Autorisation données au Syndic à engager une procédure de référé envers le Vendeur si celui-ci ne donne pas par écrit une date de livraison des parties communes
  
  
•       Les travaux de la notice descriptive détaillée non prévus par le Vendeur
  
  
•       La présentation de devis de prestataires de services (nettoyage des parties communes, ascenseur, jardinage,….)
  
  
•       Le contrat d'assurance multirisques de la Copropriété ( vérifier la surface prise en compte et la couverture de la responsabilité civile du Conseil syndical )
  
  
•       La présentation par le Vendeur de tous les dossiers D.O.E. à transmettre au Syndic qui sera nommé
  
  
•       La durée des contrats avec les prestataires de la Copropriété ….
  
  
•       les informations complémentaires à inclure dans le carnet d'entretien ( Etat des réserves du P-V de livraison des parties communes, dossier D.O.E.( Dossier des ouvrages exécutés ) et les plans de recollement. Ceci obligera le Vendeur qui est le Syndic provisoire de fait, à les fournir
  
  
•       Trouver les futurs membres du Conseil Syndical
  
  
•       Récupérer les pouvoirs des Copropriétaires absents
  
  
•       Constituer des majorités de vote ( attention aux types de majorités, simple, double ou absolue, en fonction des sujets traités )
  

Règles de base :
 

•  Se renseigner avant l’A.G. sur le Syndic proposé par le Vendeur ( voir s’il gère d’autres copropriétés réalisées par le Vendeur )
  
  
•   Ne jamais prendre un Syndic du même Groupe Immobilier que le Vendeur ou le Vendeur lui-même
  
  
•   Etablir des contacts entre Copropriétaires : un ou deux Copropriétaires doivent les prendre en charge ( porte à porte, téléphone, internet,…) et discuter des sujets à traiter avec tous les Copropriétaires ( internet ou réunion préalable à l’assemblée générale)
  
  
•   Etablir des devis avec des prestataires de services ( se renseigner auprès des copropriétés voisines)
  
  
•   Pressentir des Conseillers syndicaux résidants de la Copropriété
  
  
•   ……
  

Sujets à traiter et voter obligatoirement ( 1er vote à la majorité absolue , 2ème vote à la majorité simple ) :

•   Election du syndic ( pour un an et pas plus )
  
  
•   Election des Conseillers Syndicaux ( pour un an et pas plus)
  
  
•   Choix d’un compte bancaire séparé pour la Copropriété au Nom du Syndicat des Copropriétaires
  
  
•   Montant maximum d’une dépense autorisée au Syndic sans consultation du Conseil Syndical
  
  
•   Fonds spécial pour les travaux d’entretien
  
  
•   Autorisation données au Syndic à engager une procédure de référé envers le Vendeur si celui-ci ne donne pas par écrit une date de livraison des parties communes
  
  
•   Installation d'éléments d'équipements individuels des lots, communs à tous les Copropriétaires ( stores, portes de garage, climatiseur, ...)
     ....
  

Sujets à traiter obligatoirement, sans vote :

•  Présentation par le Vendeur lors de l’Assemblée Générale de tous les dossiers D.O.E. de la Copropriété à transmettre au Syndic qui sera nommé
  
  
•   Fixation de la date de réception des parties communes
  
  
•   Date de dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par le Vendeur
  

Salut les voisins, effectivement, tout ça m'a l'air exorbitant! je n'ai pas encore le courrier mais oui, il doivent le mettre en concurrence avec au moins un autre et oui également, un syndic local est préférable, même si à mes yeux, ils se valent tous... autant prendre le moins cher. Nitram, si tu en connait un pas trop mal n'hésites pas à le consulter.
Moi j'en connais plusieurs mais que des mauvais je ne peux donc pas vous proposer quelqu'un mais par contre, à éviter : Ifnor à choisy, Gestrim et Laverdet à vitry, des escrocs faignants!
Si vous voulez vous documenter, il y a J. Pierre Mantelet qui est très pointu sur ces sujets et assez objectif. Son blog principal c'est :
http://www.jpm-copro.com/
Mais il intervient beaucoup sur la toile, vous trouverez les différents sites sur Google, perso, je me suis beaucoup informé par son site et sur http://www.universimmo.com/

Normalement selon la loi, le syndic provisoire nommé par le promoteur doit être mis en concurrence avec d'autres syndic au moment de la première assemblée générale et doit être mis en vote pour son acceptation par les copropriétaires...
Or, aucun devis d'autres syndic ne nous a été adressé dans ce courrier et le choix du syndic n'est pas dans les ordres du jour...
Le budget prévisionnel doit être aussi approuvé par tous (et donc négocié si besoin...) et le contrat n'est pas obligatoirement pour 3 ans (on a tout intérêt à l'élire pour un an...) si nous choisissons ce syndic (seul choix proposé pour le moment ???)

Article 17 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 88 (V)
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.

Nitram on est d'accord, d'où notre ouverture d'un sujet,
Y'a beaucoup de points qui nous dérangent, et tu viens d'en citer une bonne partie, il faudrait très vite en discuter pour pas se faire avoir.

Et pourquoi prévoir dans le budget 1000 Eur annuels pour l'administration et le courrier? Y'a un truc qui s'appelle l'email depuis environ 25 ans et à ce que j'ai entendu dire c'est gratuit et ça marche plutôt bien...

Laetitia, je crois que tu t'y connais en syndic, qu'en penses tu? Ce que je vous propose: je vais amener tous ces papiers et les devis chez un petit syndic que je connais à Ivry et je vais leur demander ce qu'ils en pensent et s'ils sont d'accord de me faire une étude et un devis. Comme ça on aura au moins une idée des prix et de la concurrence.

Déjà celui de Cogedim je vois que leurs bureaux sont à Paris, ça doit leur coûter cher de loyer! Quel intérêt pour nous d'avoir un syndic dans le 11ème? Mieux vaudrait qu'il soit géographiquement plus proche.

J'ai regardé un peu et je me pose plein de questions... Notamment, est ce qu'on est obligé de signer avec ce syndic choisi pour nous par Cogedim sans nous consulter? Les tarifs me semblent exorbitants : 19 000 Eur annuel d'honoraire, 1000 eur par an de timbres, et le pire c'est leurs frais en cas de sinistres, là on croit carrément rêver, les types se prennent pour des avocats : "déplacement sur les lieux: 72 eur de l'heure" , "suivi de dossier auprès de l'assureur: 72 eur de l'heure", etc... Ca fait un peu cher payé pour passer des coup de fils et envoyer des emails, personnellement je ne suis pas payé 72 eur de l'heure... Et le pire, s'ils se déplacent en dehors de leurs horaires de fonctionnaires de La Poste (époque 1963, soit 9h - 12h et 14h - 18h), il y majoration de 50%, ce ui nous met leur si indispensables services à 100 Eur de l'heure. Soit le double d'un psychanalyste.

Vu ces tarifs délirants rien que pour ces petites choses, j'imagine la suite...

Rien que le lieu choisi pour l'assemblée: un hotel! Certes un Kyriad, mais par exemple est ce qu'on pourrait savoir ce que coûte la location de la salle et qui la paie? Pourquoi n'avoir pas loué une salle municipale à Ivry qui aurait été surement moins chère?

Je suis sur qu'il y a des syndics moins cher, il faut absolument au moins faire un appel d'offres et faire jouer la concurrence. J'ai lu quelques articles sur les syndics, je sais que beaucoup pratiquent des tarifs injustifiables juste parce que généralement les gens n'ont pas le temps ou la volonté de s'occuper sérieusement de ces questions. Bref, encore un secteur qui joue de sa situation de monopole, vivement qu'ils se fassent uberiser...

Qu'en pensez vous?

Le 2 novembre à l'hôtel kyriad

Merci pour l info l assemblee se deroulera ou?

Bonjour,
Vous avez du vous aussi recevoir votre convocation pour l'assemblée générale du 2 novembre prochain.
vous avez des questions ou autres sur le sujet ?